Como avaliar um usado

Como avaliar a região?

Para fazer uma boa avaliação, é essencial visitar o imóvel várias vezes, em horários diferentes, a fim de saber como é o cotidiano. Comércio local valoriza o imóvel, desde que não na mesma rua, pois pode causar trânsito e barulho, fatores de depreciação.

Parque, clube ou shopping próximos podem valorizar o bem, desde que não atrapalhem a mobilidade do morador. Transporte público, escolas e universidades são outros pontos de destaque.

Apartamentos nos primeiros andares são menos valorizados, enquanto as últimas unidades ganham em preço graças à redução do barulho da rua e à boa vista.

Como avaliar o imóvel?

É importante realizar uma vistoria técnica para saber o que pode causar problemas e se será preciso fazer reformas e, assim, pedir desconto no preço.

O mais adequado é contratar um perito para fazer o laudo sobre o bem, ponderando que pontos são de difícil reparo e quais são facilmente resolvidos. Ele cobra, em média, R$ 2.000 (imóvel residencial de 100 m2). No site do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) há contatos de profissionais associados.

Essa vistoria técnica pode ser uma condição para fechar contrato. Para isso, deve ser prevista no compromisso de compra e venda. Assim, o negócio poderá ser desfeito, sem prejuízo do comprador, se a vistoria apontar problemas.

De olho na estrutura

Verifique se o imóvel tem trincas, se há sinais de afundamento das paredes ou no piso, que podem ser problemas subterrâneos de canalização, estrutura frágil ou fragilizada pela obra de um vizinho.

É preciso olhar se há ferragens aparentes ou descolamento de concreto, o que pode ser sinal de infiltração ou de má qualidade da obra.

Telhado firme

Madeira apodrecida no telhado ou cupim podem levar a um gasto de R$ 20 mil a R$ 30 mil para refazê-lo. Telhas soltas ou calhas entupidas são problemas menores, mas chamam atenção para infiltração na laje.

Elétrica em ordem

Cheque o estado de tomadas, interruptores e quadros de distribuição e se houve alteração na instalação e como foi feita.

Em um imóvel com mais de 20 anos provavelmente será necessário redimensionar o sistema elétrico para comportar a demanda de energia de aparelhos eletrodomésticos e eletrônicos. É uma reforma simples.

Sem vazamentos

Em banheiros, cozinha e área de serviço, procure sinais de vazamento. Abra todas as torneiras: água amarelada é sinal de ferrugem nas tubulações. Verifique também a vazão da água.

Em apartamentos, peça para ver o imóvel de baixo para saber se há indício de infiltração. Cheque na fachada se há marcas decorrentes de vazamento.

Converse com o síndico e cheque atas de assembleia do condomínio, pois problemas com a tubulação do prédio podem estar relatados ali.

Esquadrias novas

Caixilhos enferrujados, com cupim, empenados ou apodrecidos devem ser trocados. Além de serem caros, em prédios é preciso encontrar janelas no padrão da fachada.

Paredes e revestimentos

O básico é olhar se não existem trincas, rachaduras e manchas nas paredes. Problemas podem ser escondidos sob a pintura, e só um profissional poderá detectar uma grande infiltração, por exemplo.

Azulejos e pisos cerâmicos devem estar firmes e não produzir barulho oco, que pode ser sinal de que em breve descolarão da parede. A solução pode ser simples, como a troca de um azulejo, ou exigir substituição de todo o revestimento de um cômodo.

Em piso de madeira, verifique se há pó na madeira, que pode ser indício de cupins, o que exige descupinização e troca do piso.

Áreas externas

Na garagem e nas áreas comuns de um prédio, cheque se há rachaduras, trincas ou infiltrações. Reformas serão cobradas no futuro como fundo de obra.

Peça a planta

Veja se a planta aprovada na prefeitura confere com o imóvel vistoriado. Exija também a planta hidráulica e a elétrica, para saber onde mexer na reforma.

Fontes: Citti Assessoria Imobiliária, Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), Itambé Administradora e Lello Imóveis.